6月24日下午，西安市政府下发《西安市政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》进一步提高限购门槛：在全市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。已购买或新购商品房交易条件放开至“满二满三”；二手住房限售政策保持不变。

按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时，应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，还可再次参与普通家庭摇号排序。

调整：

已购买或新购商品房交易条件放开至“满二满三”

在限购政策方面，《通知》对西安市住房限购范围、个人购买住房政策均没有调整，主要调整是暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。

在商品住房限售政策方面，将原政策调整为“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。二手住房限售政策保持不变（取得《不动产权证书》满2年方可上市交易）。

预售许可：

3万平方米以下的须一次性申报

为避免房地产开发企业以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间，《通知》规定：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。

开盘销售：

不得设置全款优先等限制性条件

《通知》规定：取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。

第（六）条规定，房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告。明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

此外，为杜绝企业“深夜开盘”行为，《通知》明确开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。

登记：

每个家庭一次只能参与一个商品住房项目登记

房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

保障：

不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭

支持刚需家庭购房主要体现在：（一）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭；（二）刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。

刚需家庭：

需满足三个条件才能登记

在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。刚需家庭应满足以下条件：（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的；（三）登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

居民家庭：

意向登记应遵循3条规定

目前，西安市房管局住房意向登记平台已研发完毕，将于6月25日上线。

居民家庭进行意向登记时，应遵循以下规定：（一）意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记；（二）每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记；（三）不得提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记，一经发现将在1年内不接受其意向登记。

资料核验：

意向登记人需提交这些核验资料

意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

按照《登记规则指引》第四条，意向登记人提交的核验资料包括：（一）登记购房人及家庭成员的户籍证明或社保、个税缴纳明细；（二）登记购房人的婚姻状况及其购房意向登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料；（三）登记购房人本人满足首付款条件的存款证明（因个人征信问题不能获得贷款的，登记购房人自行承担由此导致的不能贷款购房后果）；不得要求到指定的银行打印存款证明；存款证明不高于意向房源购房款的30%；（四）证明登记购房人符合西安市住房限购政策的其他必要材料；（五）如登记购房人委托他人提交相关核验资料的，应核验委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。

摇号：

刚需家庭摇号未中可再次参与普通家庭摇号排序

商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。

意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。要求登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别依序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。

商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

管理：

公证机构确定公证摇号售房

《通知》指出，公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。

开发企业公证摇号售房，需进行的公示有：登记购房人名单、摇号购房人名单、摇号排序、选房结果共四次公示，保障公证摇号过程的公开、透明。

处罚：

违规骗取购房资格5年内不受理其购房登记

《通知》要求，建立失信黑名单制度。对购房人连续“摇而不选”“选而不签”、提供虚假资料，开发企业协助购房人弄虚作假骗取购房资格、骗取刚需优先资格等违规行为制定了明确的惩戒措施。

其中，登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房登记。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

专家：

暂停向企事业单位等售房

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，这次出台的细则有4大亮点。首先，前一段个别房地产企业摇号、销售时，出现违规行为，为了规范商品住房公证摇号选房行为，保障购房人的合法权益，现在公布的这个文件，对房地产的开盘销售行为、登记平台、摇号细则以及处罚都非常明确。其次，从全国来说，最大的亮点是暂停向企事业单位及其他机构销售住房。第三，刚需家庭优先，《细则》指出，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，且刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。最后，已购房或新购买商品房交易条件放开至“满二满三”。

疑问：

单身是否能买房？

昨日，西安商品房摇号细则出台后，其中，对刚需家庭不含未婚、离异不满3年的单身这一要求，而且居民家庭登记时，意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记的要求，一时间，“单身是否能买房？”引发网友、市民热议。记者从昨日的媒体通气会上了解到，细则中提到的“未婚、离异不满3年的单身”只是无法享受刚需优先摇号，但普通家庭可以申请购房。记者郑伊琛