导读：如此大的资金释放会加大国内房地产市场的波动吗？“这种可能性不能完全排除，定向降准的资金流向最终不能完全控制。”平安证券首席经济学家张明向经济观察网记者表示，从历次降准的结果来看，‘定向’只能做到央行到商业银行这一步，而最终的资金流向，是央行与监管部门难以控制的。

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作者 | 经济观察网 记者 胡群 李晓丹

央行等部委在两日内对外发布消息称，将释放合计8500亿资金。

6月24日，央行定向降准将释放的7000亿元资金；6月25日，人民银行、银保监会、证监会、国家发展改革委、财政部等五部委提出，增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元。

如此大的资金释放会加大国内房地产市场的波动吗？

“这种可能性不能完全排除，定向降准的资金流向最终不能完全控制。”平安证券首席经济学家张明向经济观察网记者表示，从历次降准的结果来看，‘定向’只能做到央行到商业银行这一步，而最终的资金流向，是央行与监管部门难以控制的。为避免货币政策放松预期进一步推高资产价格，建议除非未来的宏观数据出现显著恶化，或者金融市场出现剧烈震荡，中国央行应该避免继续连续放松货币政策。否则，容易让控风险与控房产的调控努力功亏一篑。

今年上半年以来，除一线城市外，我国房地产市场出现部分二、三线城市房价上涨过快的现象。与此相伴的是，房地产贷款的持续增加。截至2018年3月末，人民币房地产贷款余额（房地产开发贷款和个人住房贷款余额）为34.1万亿元，同比增长20.3%，快于全部 贷款增速（12.8%）。

定向降准并非大水漫灌

中国人民银行6月24日发布消息称， 7月5日起下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目；邮政储蓄银行和中小银行应将降准资金主要用于小微企业贷款，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。央行测算本次定向降准将会释放资金约7000亿元，远超过今年央行公布前两次定向降准释放流动性均值为4000亿左右的水平。

“降准并不必然是大水漫灌。”中国银行前副行长、人民大学国际货币研究所学术委员王永利认为，从2016年3月普遍降准后，降准一度成为“央行放水”、“大水漫灌”的代名词，被看成是资金大量体内循环的根源，因此降准基本上被叫停，似乎成为货币政策的“禁区”。

之后央行陆续针对不同金融机构或不同支持对象实施小幅度的差别式定向降准。

“定向降准并非新政，从以往的政策实施效果来看，虽然政策意图明显，但资金容易流向房地产市场等领域。”中国银行国际金融研究所范若滢称。

多家机构预测，年内还有一到两次降准。而正是预期未来还有连续降准，部分房产投机者已经蠢蠢欲动。

居民财富黑洞

在中国房地产市场形成的二十年中，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类，然而2017年市场已发生剧变，2018年剧变仍在持续。“房子是用来住的，不是用来炒的”正成为深入人心的政策和市场方向,抑制居民杠杆率、房地产去金融化等一系列的住房长效机制正在推进。

然而，房地产领域已吸纳居民家庭大部分财富。《2017中国家庭财富调查报告》显示，2016年末，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.99%。

不仅居民财富的近七成表现为房地产，居民负债也有相当比例表现为房地产。

经济学中定义，居民部门杠杆率=居民部门贷款余额/名义GDP。央行公布的“2017年第四季度中国货币政策执行报告”显示，2017年末，住户贷款余额40.5万亿元，同比增长21.4%;全年增加7.1万亿元，同比多增8035亿元。 由于住户贷款为包含公积金贷款。

另根据住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》，截至11月个人住房公积金贷款余额是4.5万亿元。亦即：“住房公积金贷款+银行各类贷款”为45（40.5+4.5）万亿元。 国家统计局公布2017年中国国内生产总值827122亿元。如此可得出当前居民部门杠杆率：45÷82.7=54.4%。但这并未包括未纳入统计的互联网金融和民间借贷。此前数年，很多互联网金融机构提供首付贷之类的产品，而且很多青年家庭的首付一定程度上依赖亲友间的民间借贷。因此，当前中国的居民杠杆率至少为54.4%。摩根大通的银行团队预计到2020年，这一比例将进一步上升至61％。

“当前居民投资渠道有限，长期以来房地产领域投资虽然很热，但仍旧是投资洼地，不管央行是否释放流动性，资金都会通过各种方式流向房地产领域，但不能得出，央行降准的流动性会加大房地产市场波动。”中金所研究院首席经济学家赵庆明认为，今年流动性已经够紧，上半年部分城市房价上涨并非是央行不是放水的结果。目前，房企根本无法通过银行贷款、债券、股市（IPO、再融资）、表外等取得资金。

兴业银行首席经济学家鲁政委则认为，此次央行定向降准与此前不同，对MPA释放的资金使用情况要建立台账，执行情况纳入MPA考核。这就是“定向”的含义，说的不是受益机构覆盖面，而是用途要求。

“定向降准本身出发点肯定是不希望让房地产价格再次出现暴涨。” 申万宏源证券固收首席分析师范为表示，但有一点需要特别注意：中国债务的净债权人是居民部门，净债务人是政府部门和企业部门，如果这种债务链条不打破刚兑，居民部门的名义财富还会继续增加（我国是10年前开始大规模借贷，目前200万亿债务里面大概有100万亿是过去10年的利息），还要继续购买资产，造成资产价格泡沫。这就出现了和经典教科书的“债务—通缩陷阱”背离的怪象”大规模债务-资产泡沫”并存。

莫让房地产调控功亏一篑

央行定向降准将如何影响房地产市场？

民生银行研究院院长黄剑辉认为，需要从供给与需求两个层面来分析。目前一二线城市房地产库存不足；三四线库存仍在消化过程中。如果降准后，能够在一二线城市多供地、多建房，增加有效供给，补充库存，则房价会平抑；如果不增加有效供给，只是控需求，则房价会继续承受向上压力。具体是上涨还是下跌，主要看两方面作用力PK的结果。 “很可能加大波动，房地产就是流动性的影子指标，流动性放出来，利率下去，房地产这边吸金的作用还是很强的。”方正证券固定收益首席分析师杨为敩认为，首先是老百姓多买房，通过销售回款的方式进入房企，之后是银行存储率上升，资金通过贷款等方式流入房企，这是主流途径，应该还有其他周转的方式。

今年二季度，央行已经连续三次放松货币政策，包括两次降准以及扩大MLF的抵押品范围。

“市场关于货币政策放松的预期已经打得很满，目前关于下半年继续降准的预期高涨。”张明认为，为避免货币政策放松预期进一步推高资产价格，建议除非未来的宏观数据出现显著恶化，或者金融市场出现剧烈震荡，中国央行应该避免继续连续放松货币政策。否则，容易让控风险与控房产的调控努力功亏一篑。