买房时，一个“私家露台”往往能让房子身价倍增；可如果露台压根不属于卖家，这笔“溢价”该由谁来买单？近日，雁塔法院审结的一起房屋买卖合同纠纷，就给所有奔着“赠送面积”去的购房者提了个醒。

据了解，2024年，A通过中介公司看中了B位于西安市高新区的一套商品房。房子建筑面积142平方米，而最吸引A的，是屋外带着一个约300平方米的大露台。“露台确实是稀缺资源”“附近确实也没有带露台的房子”——磋商中，B把露台作为最大卖点，并把露台连同平台上的花草、凉亭、院子装修等一起“算进”了房价。

A也曾追问露台的来历，B坦言，当初自己买房时露台就没有写进合同，“如果写的话，房价就会很贵很贵”，还表示使用露台“没啥问题”，因为“物业会睁一只眼闭一只眼，但你专门去问能不能，他绝对说不能”。

A遂以远高出市场价的价格与B及中介公司签订了房屋买卖三方合同，并按照约定支付了购房定金4万元。随后，A从小区物业了解到，该露台是业主共有的公共区域，B没有所有权，A也拿不到使用权，又因案涉房屋售价远超市场价值，导致购房贷款手续迟迟无法获批，A随即找到B协商解约，B表示合同解除可以，但只愿退还1万元。双方协商未果，A诉至雁塔法院，要求B双倍返还定金。庭审中，B辩称，合同明确写明房屋建筑面积142平方米，露台并未计入计价面积，自己已尽到告知义务，是A因自身资金不足单方面反悔，构成根本违约，定金不该退还。

法院经审理认为，双方及中介公司签订的《房屋买卖三方合同》系真实意思表示，房屋买卖合同关系依法成立。合同里虽然对露台只字未提，但双方的微信聊天记录还原了交易真相：B以“露台能用”为卖点并据此抬高售价，A正是奔着这个露台才下决心买房、支付定金。这笔交易，实质上包含了对露台使用权的处分。

而案涉露台并非房屋专有部分，本质上属于业主共有区域，B无权单独占有使用，更无权将其“出售”。B以共有露台的使用权为房屋增值、抬高房价，存在明显过错，应当向A退还定金4万元。同时，A在交易中明知露台由物业管理、B并无产权，仍以占有使用露台为目的购房并支付定金，自身亦有过错，故其双倍返还定金的主张，法院不予支持。最终，法院判决B退还A定金4万元，驳回A的其余诉讼请求。

法官说法：“买顶楼送露台”“买一楼送花园”。在二手房市场上，“赠送面积”往往是促成交易的“临门一脚”，但很多人忽略了一个基本常识：按照民法典的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施等空间属于业主共有，个别业主无权独占，更没资格拿来“卖钱”。本案中，卖家拿共有露台当筹码抬高房价，看似“一个愿打、一个愿挨”，实则从一开始就埋下了隐患：共有部分如何使用，需要业主共同决定，物业今天“睁一只眼闭一只眼”，明天就可能要求恢复原状，买家花高价买来的“露台梦”随时可能破灭。而买家明知露台没有产权，仍抱着侥幸心理为此支付溢价，同样要为自己的过错买单。

法官提醒：购买二手房时，对于卖家宣传的各类“赠送面积”，务必多留个心眼——查清它有没有写进不动产权证，属于专有部分还是业主共有。共有的露台、花园，卖家个人说了不算，写进合同也未必作数。与其事后对簿公堂，不如交易前多问一句、多查一步，别让“赠送”的惊喜，变成维权的心累。

本报记者 李勇